【MyGoNews林承志/專題報(bào)導(dǎo)】美國(guó)QE2帶動(dòng)熱錢(qián)侵襲亞洲，通貨膨脹壓力慢慢浮現(xiàn)，對(duì)抗通膨的保值商品中，房地產(chǎn)是其中之一，不過(guò)，要抗通膨又能增值的房市商品，首選「高端住宅」。

美國(guó)次貸風(fēng)暴引發(fā)全球金融海嘯，也重創(chuàng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)力。為拯救美國(guó)經(jīng)濟(jì)，美國(guó)聯(lián)邦準(zhǔn)備理事會(huì)( The Federal Reserve System)主席柏南克(Ben Bernanke)宣佈啟動(dòng)二次量化寬鬆(QE2)救市，加印6000億美金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，且不排除還會(huì)有QE3。美國(guó)狂印鈔票，影響的不只是當(dāng)?shù)兀伸睹澜鹱哔H，導(dǎo)致亞洲市場(chǎng)貨幣紛紛走強(qiáng)，熱錢(qián)流入亞洲新興市場(chǎng)，引發(fā)各國(guó)央行全力備戰(zhàn)，預(yù)防大量資金流通導(dǎo)致國(guó)內(nèi)市場(chǎng)通貨膨脹。
 

房地產(chǎn)一向是抗通膨的最佳投資標(biāo)的，2011年臺(tái)灣房地產(chǎn)在ECFA(兩岸經(jīng)濟(jì)合作架構(gòu)協(xié)議)效應(yīng)下持續(xù)看漲，包括北市、臺(tái)中新市政中心、高雄的高端住宅產(chǎn)品將首先受惠。根據(jù)欣元商仲統(tǒng)計(jì)，美國(guó)寬鬆貨幣，熱錢(qián)湧入，臺(tái)商資金回流臺(tái)灣達(dá)1兆以上，多數(shù)流入房市及股市。房地產(chǎn)市場(chǎng)因大量置產(chǎn)需求，價(jià)格隨之走揚(yáng)，其中又以高價(jià)值的豪宅產(chǎn)品最受青睞。

戴德梁行總經(jīng)理顏炳立說(shuō)：「高資產(chǎn)族群投入房地產(chǎn)的興趣之高昂，若非實(shí)際接觸，絕對(duì)難以想像?！顾赋?，不少獨(dú)立投資人只要看到北市大安區(qū)有接待中心正在搭建，即便個(gè)案尚未公開(kāi)，也要求他代為探詢查價(jià)，對(duì)高達(dá)3位數(shù)開(kāi)價(jià)已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，甚至一買(mǎi)就是2戶、3戶。

甲桂林董事長(zhǎng)張?jiān)Ｄ軇t表示，值此熱錢(qián)亂竄之際，為了對(duì)抗通貨膨脹，世界各地「類貨幣」(貴金屬、藝術(shù)品、房地產(chǎn))價(jià)值皆將大增。張?jiān)Ｄ苤赋觯?1月佳士得拍賣(mài)1幅畫(huà)作，原本市場(chǎng)預(yù)估行情應(yīng)在70~100萬(wàn)美金左右，但結(jié)果卻以170萬(wàn)美金的高價(jià)拍出。這種現(xiàn)象將不只在美國(guó)富豪間發(fā)生，當(dāng)貨幣大量流通時(shí)，從藝術(shù)品拍賣(mài)到頂級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，都可以看到這種資產(chǎn)價(jià)值快速膨脹的現(xiàn)象。
 

然而，對(duì)臺(tái)灣來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值膨脹，卻不僅僅是資金行情作祟。2010年6月29日在中國(guó)重慶所舉辦的第5次江陳會(huì)，江丙坤與陳雲(yún)林正式簽下ECFA，臺(tái)灣產(chǎn)品有539項(xiàng)列早收清單，將分2年降至0關(guān)稅，其餘產(chǎn)品則在10年內(nèi)陸續(xù)享降稅優(yōu)惠，兩岸貿(mào)易之門(mén)大開(kāi)，產(chǎn)業(yè)界多稱本次簽訂的條約為「ㄟ擱發(fā)」！經(jīng)濟(jì)部估計(jì)ECFA簽訂後(圖1)，光是早收清單就能增加國(guó)內(nèi)生產(chǎn)毛額549億元、增加1900億產(chǎn)值，而整體經(jīng)濟(jì)效益更是驚人，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)毛額將大增2265~2361億元、產(chǎn)值提昇8976~9245億元，增加就業(yè)人口25.7~26.3萬(wàn)人。2011年1月1日，第1批享受早收清單降稅之貨品，於當(dāng)天下午就運(yùn)抵中國(guó)廈門(mén)，除了宣示ECFA正式啟動(dòng)外，也代表了臺(tái)灣與中國(guó)經(jīng)濟(jì)連動(dòng)性將越來(lái)越高。
 

根據(jù)國(guó)際各大主要預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)世界國(guó)家的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率預(yù)測(cè)(表1)，中國(guó)2011年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率至少在8.5％以上，就連一向悲觀的經(jīng)濟(jì)學(xué)人(EIU)都認(rèn)為中國(guó)2011年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率高達(dá)8.9％。臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)研究院研究六所所長(zhǎng)楊家彥表示：「中國(guó)於2011年啟動(dòng)十二五計(jì)畫(huà)，雖代表將由高度成長(zhǎng)邁向和緩成長(zhǎng)，但中國(guó)政府對(duì)於國(guó)內(nèi)重大公共建設(shè)投資，仍將刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長(zhǎng)，甚至帶動(dòng)臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?br />
因此，中國(guó)在繼續(xù)高成長(zhǎng)的同時(shí)，急需面對(duì)的則是市場(chǎng)游資過(guò)多，導(dǎo)致通貨膨脹問(wèn)題。同時(shí)中國(guó)也啟動(dòng)一連串宏觀調(diào)控政策，企圖壓抑高漲的房?jī)r(jià)，部份中國(guó)投資人被迫出走，資金挹注到香港、日本、臺(tái)灣等地。港商中原地產(chǎn)也認(rèn)為「臺(tái)灣簽訂ECFA後，房市發(fā)展前景看好?！轨?010年搶進(jìn)臺(tái)灣市場(chǎng)，於北市中正區(qū)開(kāi)設(shè)第1家分公司。

中原地產(chǎn)臺(tái)北分行副總經(jīng)理余志文表示，香港CEPA經(jīng)驗(yàn)帶動(dòng)全港房地產(chǎn)增值，2003年正值香港SARS肆虐，房市淒慘之際，如今香港頂級(jí)豪宅每坪?jiǎn)蝺r(jià)已突破1000萬(wàn)元新臺(tái)幣。短短幾年，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)有如洗三溫暖，由急凍進(jìn)入急熱。而臺(tái)灣現(xiàn)在正值ECFA簽訂之初，房地產(chǎn)增值可期。
 

然而，香港經(jīng)驗(yàn)並不全然倚靠CEPA的簽訂，「陸客自由行」更是一大重點(diǎn)。香港在2003年開(kāi)放陸客自由行，2003~2005年間，陸客觀光人數(shù)就激增84％，總觀光旅遊人數(shù)也增加41％，2009年全年陸客觀光人數(shù)就達(dá)1800萬(wàn)人次，其中有6成為自由行，若以每人5000港幣的消費(fèi)計(jì)算，每年就為香港貢獻(xiàn)540億港元的收益。

臺(tái)灣於2008年7月開(kāi)放陸客來(lái)臺(tái)至今已經(jīng)累計(jì)超過(guò)250萬(wàn)人次，經(jīng)濟(jì)效益高達(dá)1347億元。只不過(guò)，即使原先開(kāi)放來(lái)臺(tái)每日3000人次，提昇至4000人次，由於全數(shù)皆為團(tuán)進(jìn)團(tuán)出，消費(fèi)侷限於部份店家、飯店，一般民眾感受度不高。但若自由行開(kāi)放，未來(lái)陸客將可自由投宿、任意消費(fèi)，觀光效應(yīng)將可即時(shí)反應(yīng)至民間，帶動(dòng)全臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
 

看準(zhǔn)陸客自由行商機(jī)，2010年商用不動(dòng)產(chǎn)包括飯店、店面、零售市場(chǎng)交易皆相當(dāng)熱絡(luò)，特別是北市西區(qū)西門(mén)町週邊更成為兵家必爭(zhēng)之地。西門(mén)町寶慶路土地、西寧大樓、力福大樓、萬(wàn)國(guó)商業(yè)大樓皆高價(jià)標(biāo)出，就連東區(qū)錢(qián)櫃SOGO店大樓、內(nèi)湖日湖百貨、新竹風(fēng)城購(gòu)物中心等皆成為2010年成交指標(biāo)個(gè)案，顯示臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)全面起漲的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。
 

既然，錢(qián)進(jìn)房地產(chǎn)已成投資顯學(xué)，那麼該思考得就是究竟投資什麼產(chǎn)品可以獲得最大利益。上市建商表示，臺(tái)灣房地產(chǎn)「區(qū)隔化」是不可避免趨勢(shì)，外資青睞、臺(tái)商紛回流，顯見(jiàn)高資產(chǎn)族群搶進(jìn)房市，讓臺(tái)灣更有機(jī)會(huì)做出區(qū)隔化商品。淡江大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系教授莊孟翰也表示：「臺(tái)灣房地產(chǎn)將於2011年走上歷史高點(diǎn)，同時(shí)將會(huì)開(kāi)出國(guó)際盤(pán)，而產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力也將成為下一階段決定房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵?！?br />
回顧香港CEPA經(jīng)驗(yàn)(圖2)，香港大、中、小坪數(shù)住宅於1998年前成交行情差異不大，但回歸中國(guó)前後，三項(xiàng)產(chǎn)品價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)差距，2003年CEPA簽訂後，大坪數(shù)豪宅房?jī)r(jià)不斷飆漲，中、小坪數(shù)住宅成交行情逐年上漲，但仍未能超越1998年高點(diǎn)。由此可見(jiàn)，當(dāng)臺(tái)灣房地產(chǎn)走向國(guó)際化，高端住宅才是能夠獲得外資、港資，甚至是陸資青睞的產(chǎn)品。
 

不過(guò)，事實(shí)上，高端住宅也是臺(tái)資投資主流。經(jīng)歷過(guò)金融海嘯，政府危機(jī)救市採(cǎi)取降低遺贈(zèng)稅與調(diào)降放款利率雙管齊下方式，果然，引爆臺(tái)商回臺(tái)置產(chǎn)潮，帶動(dòng)整體房市景氣。根據(jù)永慶豪宅事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，2010年初臺(tái)商資金投入高端住宅市場(chǎng)僅站全體交易量的9.5％，然而短短半年佔(zhàn)比就提昇至27.4％，成長(zhǎng)近2倍。
 

房仲業(yè)者表示，此波臺(tái)商回臺(tái)置產(chǎn)主因不外乎是政府大幅調(diào)降遺贈(zèng)稅，加上兩岸政治情勢(shì)趨緩，讓原本賺錢(qián)就移民至美、加、澳、紐的臺(tái)商願(yuàn)意回臺(tái)置產(chǎn)。此外，更有部份已移民國(guó)外的臺(tái)商，因子女仍在臺(tái)灣就讀或就業(yè)，也回國(guó)置產(chǎn)、養(yǎng)老。當(dāng)這些臺(tái)商選擇產(chǎn)品，並不盡然會(huì)選擇大臺(tái)北精華地段豪宅，反倒是進(jìn)駐市區(qū)精華地段，以傳產(chǎn)、服務(wù)業(yè)為主的中部地區(qū)，鮭魚(yú)回流的臺(tái)商便集中於新市政中心特區(qū)。

綜觀全臺(tái)豪宅聚落，北市早期以信義、大安、中正等區(qū)段為主，2010年起則因豪宅產(chǎn)品銷售狀況極佳，產(chǎn)品走向兩極化，大坪數(shù)個(gè)案如雨後春筍般冒出，形成「案案皆豪宅」的獨(dú)特景象，而開(kāi)價(jià)更是履創(chuàng)新高，彷彿開(kāi)低了就不能彰顯購(gòu)屋者的身價(jià)，但到底「豪」不「豪」還得經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)。
 

反倒是臺(tái)中七期「新市政中心」因其獨(dú)特的地理?xiàng)l件與位置，能夠吸引全中部歸國(guó)臺(tái)商進(jìn)駐，再加上新臺(tái)中市政府進(jìn)駐，且各項(xiàng)公共建設(shè)將陸續(xù)完工，而擁有較完整規(guī)劃。此外，臺(tái)中房地產(chǎn)景氣較北市經(jīng)歷較長(zhǎng)之不景氣時(shí)期，建商多「身經(jīng)百戰(zhàn)」，對(duì)於產(chǎn)品要求高，以口碑行銷品牌，品質(zhì)經(jīng)得起考驗(yàn)。

而臺(tái)中新市政中心內(nèi)的「大都會(huì)歌劇院」更是由國(guó)際設(shè)計(jì)師伊東豐雄親自操刀規(guī)劃，以「壺中居」為主題、「美聲涵洞」作為發(fā)想概念，獨(dú)特的外型更被媒體譽(yù)為「世界九大建築奇蹟」，這個(gè)世界級(jí)地標(biāo)將有助於提昇臺(tái)中市的國(guó)際能見(jiàn)度。

此外，臺(tái)中新市政中心豪宅發(fā)展初期每坪房?jī)r(jià)僅約20萬(wàn)元，目前每坪均價(jià)則約50萬(wàn)元，部分大型個(gè)案已站上每坪80萬(wàn)元大關(guān)。相對(duì)於北市豪宅成交價(jià)每坪動(dòng)輒百萬(wàn)，甚至上看200~300萬(wàn)元門(mén)檻，不僅購(gòu)入成本較低，未來(lái)成長(zhǎng)潛力也較大。